澄江湖畔圣水返租公寓，现名额已满，封贴，谢谢大家支持，请看一楼的更新。

最后更新一下。本帖里面客观的评论和很主观的评论都有，不管怎么说，谢谢大家的支持。现在已经截止了，我这里的客户也已经满了，足够完成任务了。谢谢大家的支持，不管是同意的还是反对的，每个人的想法都不一样，我们不能强求别人接受我们自己的观点。有不同的想法社会才能进步。
谢谢大家！

装修标准：

本人实拍图片：

非本人实拍图片：

躺在云南最大的私家人工沙滩上，呼吸着负离子含量最高的新鲜空气，在澄澈的湖边漫步，在环湖的柏油路上骑骑单车，在舒适的五星级酒店里面看看海景。。。

能进去拍婚纱照不？

jtcty 发表于 2012-5-16 00:51
能进去拍婚纱照不？

要钱啊哥，很贵的。丫现在我们同事进去办订婚都要收钱了，悦椿太抠门。

这个公寓确实会很抢手哦

顶顶更快乐~~~~顶顶更健康~~~~~~~~

有意，但是有几个东西想咨询一下：
1、工作日的入住率有多高？
2、年投资回报率6.7%，头5年就有33.5%——有保底协议风险金吗，年底完不成收益怎么处理？
3、你没提到产权的事情哦

楼上的问题 我很关心。。

还是5年一签合同  5年后又不是你们在做酒店了 我们就要供66.5%的全额贷款。因为不是你们开发商在做酒店  肯定是另外一家物管公司在做的酒店。。收益好 倒是可以 要是收益差不做了  找你们开发商又解决不了问题  相当于用我们的钱来卖房子  风险都在我们客户这里。。不知道说的对不对！！

客观一点说，昆明城二环内的这些公寓酒店还是整得成的，但是鉴于交通等方面的实际情况，周边城市游客去捧红这个楼盘需要考虑周期性，双休日和工作日要分开考虑。而且入住客人成份与昆明的公寓酒店有很大差别，一边是纯旅游度假性质的，另一边的就较为广阔。现在澄江这种楼盘很多，仅凭澄江县城的消费群体恐怕达不到工作日的保底饱和。结合上面兄弟说的，五年内你们能不能协议保底收益，五年后呢？

我也感兴趣这个楼盘，朋友买了一期。当时 4000多买的。很划算。现在价格高了许多。冬季的时候酒店人不太多，但是运营管理来说 悦榕庄还是不错的。另外，这个酒店装修不算高档，算高级的酒店公寓更加合适。5年内 ，我同事都收到钱了，就怕 5年后换个运营商 亏本几率还是蛮高的。我也想买，只是现在价格高了点。

caifada 发表于 2012-5-16 01:42
这个公寓确实会很抢手哦

谢谢兄弟帮顶了。打电话的有很多个了，多谢兄弟们的支持！

wang00517 发表于 2012-5-16 09:07
顶顶更快乐~~~~顶顶更健康~~~~~~~~

谢谢兄弟帮顶了。打电话的有很多个了，多谢兄弟们的支持！

crprys 发表于 2012-5-16 09:21
有意，但是有几个东西想咨询一下：
1、工作日的入住率有多高？
2、年投资回报率6.7%，头5年就有33.5%—— ...

呵呵，回复一下。
1，工作日入住率30-40%，周末100%，需要提前两三天订房。
2，收益是提前支付的哦。半年支付一次，提前支付，不是后期支付。在售楼部会办一张卡，财务会直接划账的。
3，产权70年哦亲。呵呵。正规住宅用地，有房产证土地证。

jin6808 发表于 2012-5-16 09:25
楼上的问题 我很关心。。

咱也来淘宝体。。。
亲，请看我的回复哦。

yntw11111 发表于 2012-5-16 09:40
还是5年一签合同  5年后又不是你们在做酒店了 我们就要供66.5%的全额贷款。因为不是你们开发商在做酒店  肯 ...

亲，谨慎是没错的。但是酒店式我们城建的云之梦酒店管理公司来运营哦。收益也是在售楼部办卡后统一支付的。物管公司也是我们自己的城建物业哦。不用怕我们会不做，没有经验我们是不会扎根澄江的，悦椿更不敢哦，北辰财富中心里面的所有商铺和电影院等等都是我们自己在运营的哦。

crprys 发表于 2012-5-16 10:36
客观一点说，昆明城二环内的这些公寓酒店还是整得成的，但是鉴于交通等方面的实际情况，周边城市游客去捧红 ...

我们肯定是签订协议约定收益的，6.7%，里面写的清清楚楚哦。澄江的客人很少，基本只占到5%左右，大多数都是昆明和玉溪的团体会议和度假客人哦。尤其是现在我们在项目里面的会议中心投入使用以后。比如说所谓的大众27个月工资，就是在里面发放的哦。团体客户的规律性很强，部分周末和周日的。散客有一部分，但不是大多数的。

skyaiyu 发表于 2012-5-16 13:11
我也感兴趣这个楼盘，朋友买了一期。当时 4000多买的。很划算。现在价格高了许多。冬季的时候酒店人不太多， ...

5年以后肯定也是悦椿酒店来运营哦。这是他们在云南最舍不得放弃的一块肥肉。因为澄江的地理优势和交通优势非常明显。我们现在丽江的法国铂尔曼还想在澄江抢块地盘呢。还有原来的价格不是4000多哦亲，最便宜的时候是8000多的，可能你朋友比较谦虚吧。。。

顶上顶上，还有两天。

位置在什么地方?

别说澄江!就想知道澄江的嘛地方!

  公寓有50多和90多平米两种，单价在1-1.2万/㎡左右

呵呵，呵呵，呵呵，呵呵，水也不咋地

骆驼 发表于 2012-5-16 17:56 位置在什么地方? 别说澄江!就想知道澄江的嘛地方!

澄江澄华线9公里处，在澄江县城的东南方向上。

guaishushu 发表于 2012-5-16 18:20
公寓有50多和90多平米两种，单价在1-1.2万/㎡左右

有钱人投资用的哦亲

perfect7 发表于 2012-5-16 20:59
呵呵，呵呵，呵呵，呵呵，水也不咋地

水又不是我家的水，跟我呵呵没用哦亲

最低能多少钱？站内信给我一个嘛！~

有意，mark一下

白雪1218 发表于 2012-5-16 22:26
最低能多少钱？站内信给我一个嘛！~

亲，电话联系吧，用pad上网，站短发不了啊。

muzi414 发表于 2012-5-16 22:33
有意，mark一下

亲，电话联系吧，用pad上网，站短发不了啊。

我的理解是变相销售：
理解是这样分析的
就算买一套50平方的房，1万元一平方，认购卡5万元，全部办下来，58万左右；
房地产方的返租，5年回33.5%，总价58万X33.5%=19.43万
5年=60个月，总返租19.43万除以60个月=3238元每个月的租金
一个小小澄江50平米租到3238元，是昆明一环的两室的两倍左右的租金
就算开发商或者是第三者租下来开公寓酒店，按开发商的的入住率，平时30%到40%，同末爆满；
那就按一个月70%的入住率，澄江每天我按150元来算，一个月酒店收入一间房（也就是你买的那套房）
合计：3150，还不够返给你租每月3238元，他还倒赔水、电、员工、设施费用
所以按照公寓酒店的收支比，是完全不成立的
这就是我推出的变相销售的理解

我说个万一，如果开发商和你签5年的合同，请问毁约的条件是什么？也就是开发商
没到5年就说生意不好，不做了，就算赔你5万的毁约金，或者赔你10万元，他也赚~
很简单，澄江的房子卖到50平方58万，赔你5万，剩余53万，你买了一套50平方的澄江房，
最后算下来，也是1万多一平方买澄江房，你值不值~

这只是我的正常投资推理，如果不正确，请各位指正~

何俊 发表于 2012-5-16 22:53
我的理解是变相销售：
理解是这样分析的
就算买一套50平方的房，1万元一平方，认购卡5万元，全部办下来， ...

这个理论完全成立嘛，兄台行家出身？

何俊 发表于 2012-5-16 22:53
我的理解是变相销售：
理解是这样分析的
就算买一套50平方的房，1万元一平方，认购卡5万元，全部办下来， ...

支持兄弟的。。说的很对。。还有就是5年的合同不是和开发商签订的！！要2份合同  一份是购买房屋的合同  一个是和物管签订的5年租金合同  。。。这样的风险全部加在客户身上了。。台湾早在15年前就这样炒作了。。跑了多少这样操作的人！！！LZ叫我相信城建 现在能相信什么 就相信钱在自己兜里 呵呵

何俊 发表于 2012-5-16 22:53
我的理解是变相销售：
理解是这样分析的
就算买一套50平方的房，1万元一平方，认购卡5万元，全部办下来， ...

呵呵，亲，持怀疑态度是可以的，把怀疑当成事实就不正确了。而且怀疑要建立在尊重事实的基础上哦。比如说，度假酒店的租金是不能和城区的单身公寓相提并论的，一个是居住用，一个是旅游度假用。比如说，我们的公寓是按照2000多一平的装修标准带全套家具家电，小到床单被套梳妆镜，你在市区买个单身公寓带什么。我们的映象也有单身公寓，觉得公寓划算欢迎来购买哦，便宜！比如说，一个房间一晚上不是150块钱，这不是澄江县城里的小旅馆，具体是多少请百度下澄江悦椿。比如说，你讲的5年不到就不做了，赔你的钱是毛毛雨，你知道这几年我们和悦椿在澄江投入了几个亿吗？呵呵。拍拍屁股走人，我们连土地出让金都收不回来。

白雪1218 发表于 2012-5-17 08:31
这个理论完全成立嘛，兄台行家出身？

呵呵，没有自己观点的不解释。

yntw11111 发表于 2012-5-17 11:20
支持兄弟的。。说的很对。。还有就是5年的合同不是和开发商签订的！！要2份合同  一份是购买房屋的合同   ...

呵呵，我想请问您是在哪里听到的5年合同不是和我们单位签订的？如果我说是，您怎么办？
还有在此声明，我不是销售，不靠这个吃饭，我不需要你相信任何人，我也不强求任何一个人买，别以为我在求着哪个人买。
您是成人了，有自己甄别的能力和选择的权利。

何俊 发表于 2012-5-16 22:53
我的理解是变相销售：
理解是这样分析的
就算买一套50平方的房，1万元一平方，认购卡5万元，全部办下来， ...

   其他都有道理

就是 “澄江每天我按150元来算，” 这句话不对

   澄江这种档次的 房间，就说悦椿酒店吧

   都是600 ，所以计算数据建议调整一下

有意，留个记号，跟老婆商量一下晚点联系你

q_xiaojuan 发表于 2012-5-17 12:05
有意，留个记号，跟老婆商量一下晚点联系你

好的，如需资料，请到映象售楼部找我拿，或我送过去给你。

兄弟，我们讨论的是房地产方销售方法，不与楼主的人品挂钩~
据分析，容易上当的人：两者，贪图占便宜和高回报不符合逻辑的~
这个项目两点都占了
其一：贪图占便宜，买房又送精装，又送名牌家电，名牌家电，销售员还自掏腰包送苹果产品，每年有免费20日渡假，每个人闭上眼睛想像都是一幅很美的场景；聪明的人都知道，送的东西都是自已买给自己的，这属于营销学里的价格包装
其二：高回报；你买了这么高价的房，不用怕，你买了房我们帮你利用与回收，租金比市场价高两倍，让你每年很稳定的回6%以上，14年左右全部回本；给人的误导是，依靠！

按数学公式理解：
这房是完全可以投资的条件是：
房价必须按当地的房价来定，大家都知道云南的渡假村不像其它地方，渡假村一般是选择在生态风景好而离城市远，这样的地价是很便宜的，一般开发选用处女地（没人以前盖过房和周围建筑物少），澄江那地方个人理解5000差不多，当然房是房家具家电、装修又重新给消费者报一笔帐

5万的认购卡就免了，也不见得有多稀奇，就不是澄江，买了又不是自己住

如果不按上述，那毁约金条件要相当重：五年内不租用了，也就是毁约赔偿要在25万以上，
五年后不续租了赔偿要在15万以上，也就是刚才我们打的比方，58万买50平方的房，本来是用来投资是肯定的，你又不可能去住，住也不是现在住，
五年内毁约赔25万，合计下来33万买50平方的房算下来6600一平方，
五年后不续租毁约赔15万，加上前五年给你的回报20万左右，合计下来23万买50平方的房算下来4600一平方
就是按这样算，也有风险，万一开发商真的说生意不好做不下去了！投资者才是头大~你不可能去那里住，太远，工作生活不方便，那么高的租金，你很难租出去，也很少人租那么远的地方，要卖那更不可能，你买的时候是天价啊~所以得出结论这个投资可以做，但条件是开发商和第三租方，同时要谈，要把毁约金定得相当高，不然你死定了，白纸黑字才是硬道理，空口无凭~

如果是我，我要投资租房这块，我会选择昆明城里的二手房下手，58万人流量大或高校旁，可以买一套80平方左右的房子，租金1500，这样平稳的过着，这个租客不租了，不租就不租我找下一位租客，自己想用房了，收回来，赔一个月的租金为违约金即可，从来不想靠别人，因为靠别人是靠不住的~

guaishushu 发表于 2012-5-17 11:39
其他都有道理

就是 “澄江每天我按150元来算，” 这句话不对

你去投资试试~你去阳光海岸问问，标间100元一晚，你何以得出600 每天，找个俄罗斯MM还差不多~

我来说两句。首先，任何投资都是有风险的。风险和收益也成正比。悦春酒店，由于朋友是业主所以给了我几张度假券去体验了下，酒店外部环境很不错。内装的话，别墅很漂亮，公寓简单了些（卫浴还是不错的）。度假还是很好的。有些朋友担心也是有道理的，但是城建也不会愁卖。因为这个本来也是高端客户使用的。所以愿意买的可以下手，投资回报率头5年应该没有问题。再长就得看酒店的运营了。

dayu 发表于 2012-5-17 11:31
呵呵，没有自己观点的不解释。

呵呵！~
最低价能不能报出来呢？

何俊 发表于 2012-5-16 22:53
我的理解是变相销售：
理解是这样分析的
就算买一套50平方的房，1万元一平方，认购卡5万元，全部办下来， ...

你这个算法不对！
首先，开发商确实很黑！举个例子，某酒店公寓（真实存在，只是名字就不说了！），托管的单价8000一平方，不托管的5000一平方。50平方的房子，年返利8%！可以算算多的每平米3k就刚好是他头三年返利给你的钱，更明白点，就是他用你的钱给你返利！这个酒店公寓肯定也存在这个问题！
其次，这种宾馆肯定不止150啦！悦春是580呢，这个再咋个么也要400一间！但不管多少一间，都是人家净赚，返利给你的钱是你买房子多付的钱！
最后，为啥子最近澄江变呢这种越来越多！因为比城里卖房子赚钱多了去了！城里的房子，开发商每平米就是赚1000左右（按照金尚俊园的价格），甚至有些还亏本（具体原因就不说了，总之zf才是最大黑手）！但是澄江边呢？按照zf的规划昆明周边3类地才20w左右一亩，玉溪多少？在你是澄江边又能贵多少？但是价格呢？1.1w一平米啊！是金尚的将近1备，他利润有多少？

何俊 发表于 2012-5-17 12:38
你去投资试试~你去阳光海岸问问，标间100元一晚，你何以得出600 每天，找个俄罗斯MM还差不多~

阳光海岸，

100一间，  麻烦兄弟你帮我订两间

   ······谢谢了

坑爹呢50个平方,如家一个房有50平吗
还是用58W在昆明二环内买个65平呢房子,每月收租金保险.

skyaiyu 发表于 2012-5-17 13:23 我来说两句。首先，任何投资都是有风险的。风险和收益也成正比。悦春酒店，由于朋友是业主所以给了我几张度 ...

谢谢兄弟支持，个人接触领域不同，有些话说了别人也不一定赞同。再次感谢！

何俊 发表于 2012-5-17 12:24 兄弟，我们讨论的是房地产方销售方法，不与楼主的人品挂钩~ 据分析，容易上当的人：两者，贪图占便宜和高回 ...

谢谢兄弟关心了。你愿意投资城区住宅30年返本是你的选择，很正确，但你不能把投资别的方面的人说成容易上当的人。还有地价和所谓的处女地开发成本问题这些不解释了。

何俊 发表于 2012-5-17 12:38 你去投资试试~你去阳光海岸问问，标间100元一晚，你何以得出600 每天，找个俄罗斯MM还差不多~

这问题直接不解释。思想决定品德，不要牵扯到颜色上来。

白雪1218 发表于 2012-5-17 14:06 呵呵！~ 最低价能不能报出来呢？

没有最低价，不解释。

guaishushu 发表于 2012-5-17 16:13 阳光海岸， 100一间， 麻烦兄弟你帮我订两间

多谢兄弟支持。阳光海岸100我都不知道还怎么解释。

woodyjeep 发表于 2012-5-17 14:11 你这个算法不对！ 首先，开发商确实很黑！举个例子，某酒店公寓（真实存在，只是名字就不说了！），托管 ...

同意里面的一句话，哪一句话您自己想吧。如果您是开发商，又觉得地州项目是暴利，您去开发吧。别哭。

坏笑猪 发表于 2012-5-17 17:41 坑爹呢50个平方,如家一个房有50平吗 还是用58W在昆明二环内买个65平呢房子,每月收租金保险.

个人接触领域不同，请不要拿如家作比较，我是7天的vip。

屁民么克点150一条龙呢得了，还不是玩呢多爽

比较支持何俊的说法，投资需谨慎，冲动是魔鬼。

dayu 发表于 2012-5-17 19:37
个人接触领域不同，请不要拿如家作比较，我是7天的vip。

看呢我也想凑哈热闹说两句，兄弟勿怪！
我就是昆明某个7天酒店呢投资人，但我觉得七天和悦椿既不是一个量级也不是一个模式！
悦椿我住过，还是协议价住了个什么湖景房468好像是，所以按照这个可以得出：
假设有100个房间（方便计算取个整数，每个月按30天计算其中周末8天，非周末22天），按照兄弟你说的入住率来算酒店的收益：
1.非周末：100*40%*468*22=411840
2.周末：100*100%*468*8=374400
合计：786240，折合7862.4/月/间
如果是按照6.7%的年返利，若房价算580000，则年返给业主的房租为38860，每月则为3238.
毛利率（毛利率参照7天的平均水平，56%，这个可以上七天官网查询，个人觉得比较保守但清注意此毛利率成本部分并未除去房租）可得：7862.4*56%=4402.9
则酒店剩余部分为4402.9-3238=1164.9*30=34948；34948*12=419379.8，可见酒店还是有得赚！
所以我觉得6.7%的返利并非绝无可能！开发商靠投资者迅速的收回成本还赚走很多（一平米10000元的单价哦），而且相当于各位业主为其出垫钱修建了这个酒店，开发商坐享其成并赚得盆满钵满！分你一点小利就能吸引你把钱给他用，你还只收6.7%的年息……KFS一定觉得消费者太仗义了！最后KFS不但做了无本生意而且酒店巨额的现金流又为其在融资、借贷等方面带来了更大的无形收益，多方利好一出这股价上不是又要涨了吗？
度假型物业在闲钱充裕的情况下绝对可以买，但物业本身增值潜力有多大一定要有清醒认识（澄江不可能涨到30000一平吧），至于不管谁来运营我估计在合同中都会玩文字游戏的，以后有没有管理费？租金返还比5年后是多少？都是有待商榷的，所以如果你是血汗钱，别考虑度假物业！如果你是偏财，买了就买了吧！

skyaiyu 发表于 2012-5-17 13:23
我来说两句。首先，任何投资都是有风险的。风险和收益也成正比。悦春酒店，由于朋友是业主所以给了我几张度 ...

赞同

nicolaswood 发表于 2012-5-17 22:20
看呢我也想凑哈热闹说两句，兄弟勿怪！
我就是昆明某个7天酒店呢投资人，但我觉得七天和悦椿既不是一个量 ...

部分同意。风险与收益成正比。任何投资都是有风险的，比如我一朋友，投资个洋芋摊都失败了，现在去挣一个月一千八的工资去了，包吃包住。

nicolaswood 发表于 2012-5-17 22:20
看呢我也想凑哈热闹说两句，兄弟勿怪！
我就是昆明某个7天酒店呢投资人，但我觉得七天和悦椿既不是一个量 ...

   我提两个意见：

1.假如某买家 贷款购房，那么年回报6.7%的房租，基本可以抵消贷款部分的利息

2.澄江的房价到30000可能不大，要是到15000呢？ 或者，12000呢？

3、很多人没有投资渠道（炒股，黄金，基金，期货？），只好把钱放在银行，
得到3.%的收益，忍受财富被通胀腐蚀的结果。能得到6%的收益，有人已经很满意了

4、投资旅游度假酒店，书面上的收益都很确定。无法评估的风险在于：酒店的营业是否能达到预期。
   这是谁都不好说的。投资都带有一定的赌博性质，好玩的地方在于，参与者可以
   在其中考量自己的眼光，享受判断的快乐。拿嘴说话简单，拿钱说话的时候，建议自己对
  前景有个糟糕结果的心理准备。

5、开发商是否暴利，我觉得人家能卖1万供不应求，大鱼大肉是人家的本事。
他定价过高，无人问津，资金链破裂跑路到马来西亚喝西北风 也是他的结果。
他自己承担自己的风险和利益，老百姓有选择或不选择的权利。
  不能用虚无的道德判断来代替商业投资自由的 准则。